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公积金异地互贷后手棋是什么

发布时间:2021-01-21 14:53:38 阅读: 来源:榨汁机厂家

公积金异地互贷后手棋是什么?

自从十一长假之前央行与银监会联合下文松绑限贷之后,各部委支持首套和改善型住房需求的办法开始逐一出台。上周三,住建部也联合财政部、人民银行下文,要求各地实现住房公积金异地互认和转移接续,推进“异地贷款业务”。即,职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。  这一条款,无疑是有针对性地为长期在一线城市工作,但户籍地却在二线城市的候鸟人群而设。其潜台词显而易见,鼓励购房需求回流二线城市,以期能够最终消化这些地区供给过剩的局面。不过,这一条款显然也对各地目前独立的公积金系统提出了更高的要求——如果说公积金中心是地方已经存在的政策性住房贷款机构,那么实现了异地互认和异地贷款后,各地分散的公积金中心就会成为一家全国性的政策住房贷款机构。

如果这是一家银行,它的规模有多大?参照上周媒体援引来自住建部的数据,目前全国公积金存量缴存总额为7.03万亿元,扣除职工提取总额3.49万亿元之后,缴存余额仍有3.54万亿元。而掰着指头数一数,全国负债规模达到3.5万亿以上的商业银行有多少家?笔者相信不会超过10家。  相比较普通的商业银行,公积金中心的资金来源更为稳定且便宜,这确保了公积金贷款的利率能够卡在基准利率7折以下,且能保证公积金中心的日常运营。所以说,现行的公积金系统已经是事实上的政策性住房储蓄银行,只是这家银行未能实现全国联网和基本账户的通存通兑,与早年的农信社系统类似。  不能实现全国联网和通存通兑,从银行运营本身来说,还只是意味着体系内的富余资金无法向资金稀缺方划拨。而从住房调控政策的全局去看,这种短板则极大限制了存量金融资源对首套房和改善性住房的支持能力。无法获得支持的需求最终沉淀在了商业银行的资产负债表上,这也是过去十年来,个人按揭贷款成为各家银行零售业务重点的一个主要推动力。  当前的市场矛盾在于,由于商业银行面临利率市场化的挑战,其资金成本与身为政策性金融机构的公积金中心正在越拉越大。换言之,未来十年,依靠商业银行筹集资金满足市场首套房和改善性住房的需求已经不切实际,这个重任只能由仍然在享受政策性资金成本的公积金中心来承担。  推动异地互贷业务,将在很大程度上倒逼各地公积金中心统一运营并集中划拨资源。这也是最符合中国住房消费需求现状的做法。目前的政策还仅仅在尝试打通户籍地与缴纳地不统一的问题。试想一下,要是未来只要有公积金账户就能够在全国各地申请公积金贷款会怎样?这将不仅仅是房地产市场面临的新局面,也将在很大程度上冲击户籍制度本身。  再者,这一全国统一的政策性住房储蓄银行,资金运营效率远高于现状将毫无疑问。笔者仅举一例,央行与银监会国庆节前下发的通知鼓励商业银行通过住房抵押贷款支持证券(MBS)来回笼资金,维持自身的信贷发放能力。但问题是,由于商业银行目前整体负债成本高企,证券化方式回笼资金的成本则将更高,这一办法对放大商业银行的投放能力,可能并无太大的实际意义。  公积金中心在此方面独具优势,因为它不光享受法定的超低资金来源成本,其资金运用价格在很大程度上也可以由央行划定。以它为平台进行住房抵押贷款证券化,循环资金价格和投资人面临的风险都更有保证。如果不出意外,由这一平台发行的MBS证券价格,应该会与国开行发行的债券利率趋同,因为它们的背后都是国家信用。  或许正是如此,未来如何整合公积金中心资源的政策权衡将更趋谨慎。政策性住房储蓄银行很大程度上是为了解决当前问题而诞生的,谁能确保未来它不会成问题?

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